Decizia nr. 8/1999

Sub președinția vicepreședintelui Curții Supreme de Justiție, Paul Florea, s-a luat în examinare recursul în interesul legii, formulat de procurorul general al Parchetului de pe lângă Curtea Suprema de Justiție, cu privire la aplicarea unor dispoziții din Codul civil referitoare la posibilitatea locatarului de a dobândi, prin uzucapiune, dreptul de proprietate asupra imobilului ce face obiectul locatiunii.

Ministerul Public a fost reprezentat de Ion Ionescu, prim-adjunct al procurorului general al Parchetului de pe lângă Curtea Suprema de Justiție.

Reprezentantul Ministerului Public a susținut recursul în interesul legii, cerând să se decidă în sensul că locatarul, exercitând o posesie precara, nu poate dobândi prin uzucapiune proprietatea asupra imobilului ce face obiectul locatiunii.

SECȚIILE UNITE,

deliberând asupra recursului în interesul legii, constata următoarele:

În practica instanțelor judecătorești nu exista un punct de vedere unitar în legătură cu aplicarea dispozițiilor din Codul civil referitoare la posesiunea cerută pentru a prescrie în cazul locatarului.

Astfel, unele instanțe au hotărât ca locatarul poate dobândi prin uzucapiune dreptul de proprietate asupra imobilului închiriat, considerând ca el exercita o posesie utila asupra acelui imobil.

Alte instanțe, dimpotriva, au decis ca locatarul nu poate dobândi prin uzucapiune dreptul de proprietate asupra imobilului închiriat, deoarece actele exercitate de el în aceasta calitate asupra imobilului respectiv au caracter precar.

Aceasta din urma soluție este cea legală.

În sistemul Codului nostru civil uzucapiunea este un mod originar de dobândire a proprietății unui bun imobil, ca efect al exercitării posesiunii utile asupra acelui bun un interval de timp determinat de lege.

Pentru dobândirea dreptului de proprietate imobiliară prin uzucapiunea de 30 de ani, astfel cum este reglementată în art. 1890 din Codul civil, este necesar să fie îndeplinite, cumulativ, doua condiții: posesia propriu-zisa să fie utila, adică neviciata, și să fie exercitată neintrerupt timp de 30 de ani, indiferent dacă posesorul este de buna-credința sau de rea-credința.

În acest sens, în art. 1846 alin. 1 din Codul civil se prevede că "orice prescripție este fondată pe faptul posesiunii", precizându-se, în alineatul următor, ca "posesiunea este deținerea unui lucru sau folosirea de un drept, exercitată, una sau alta, de noi înșine sau de altul în numele nostru".

Rezultă deci ca posesiunea juridică, adică cea apărată de lege ca manifestare exterioară a unui drept, consta atât în exercitarea în fapt a unor acte asupra bunului, cat și în posibilitatea de a exercita acele acte ca manifestare a pretentiunii existenței unui drept asupra bunului respectiv, fie sub forma dreptului de proprietate în întregul său, fie sub forma unui atribut al acestuia.

Exercitarea în fapt a unor acte asupra bunului, adică simpla detențiune, poate avea loc în numele detentorului însuși sau în numele altuia, în acest din urmă caz beneficiile posesiunii juridice aparținând celui a cărui pretentiune de drept se manifesta prin intermediul detentorului de fapt.

În conformitate cu prevederile art. 1847 din Codul civil, "ca să se poată prescrie, se cere o posesiune continua, neîntreruptă, netulburata, publică și sub nume de proprietar".

Prin art. 1853 din Codul civil se prevede că "actele ce exercitam sau asupra unui lucru al altuia, sub nume precar, adică în calitate de locatari, depozitari, uzufructuari etc. sau asupra unui lucru comun, în puterea destinației legale a aceluia, nu constituie o posesiune sub nume de proprietar", precum și ca "tot asemenea este posesia ce am exercita asupra unui bun al altuia, prin simpla ingaduinta a proprietarului sau".

Cu toate că nu este tratata ca viciu al posesiei în Codul civil, precaritatea poate fi considerată mai mult decât atât, și anume ca o lipsa a insesi posesiei, deoarece este lipsită de "animus domini", adică de elementul intentional al posesiei.

Precaritatea, deși echivaleaza cu o lipsa a posesiei insesi, în conceptia Codului civil apare totuși ca un viciu absolut și perpetuu al posesiei, pentru ca persoanele enumerate în art 1853 din Codul civil poseda pentru altul: locatarul pentru proprietar, depozitarul pentru depozitant, uzufructuarul pentru nudul proprietar.

Prin Codul civil este reglementată însă și intervertirea precaritatii sau a titlului posesiei, admițându-se ca, în anumite situații, detenția precara se poate transforma în posesie propriu-zisa. Art. 1858 din Codul civil enumera următoarele cazuri:

- când deținătorul lucrului primește cu buna-credința de la altul decât adevăratul proprietar un titlu translativ de proprietate în privinta lucrului deținut, el devine posesor propriu-zis, ca de exemplu, atunci când un chiriaș, la moartea proprietarului, cumpara imobilul închiriat de la o persoană pe care o crede mostenitoare a defunctului. Din momentul cumpărării devine posesor propriu-zis, incetand de a mai fi un detentor precar;

- când deținătorul lucrului neagă dreptul celui de la care deține posesiunea, prin acte de rezistenta, la exercițiul dreptului sau, titlul precar se afla intervertit și posesiunea devine utila. În aceasta situație nu este însă suficient ca detentorul sa nege pur și simplu dreptul autorului sau, adică să se limiteze a spune că nu recunoaște acest drept, ci el trebuie să manifeste voința sa de a poseda în contra voinței autorului sau prin acte reale, prin "acte de rezistenta", susceptibile sa provoace un conflict între el și proprietar relativ la cesiunea proprietății. Astfel de acte pot fi o notificare facuta proprietarului de către chiriaș, prin care îi pune în vedere că nu îi va mai plati chiria, sau dacă, în cazul în care conflictul devine litigios în fața instanțelor judecătorești, se apara prin probe în contra pretențiilor proprietarului;

- titlul precar se mai interverteste în titlu util, atunci când lucrul este transmis, printr-un act cu titlu particular translativ de proprietate, de către detentorul precar unei persoane de buna-credința;

- în fine, titlul precar se interverteste în titlu util și în cazul în care transmisiunea lucrului se face printr-un act cu titlu universal unei persoane de buna-credința. Buna-credința, în aceasta situație, consta în faptul ca succesorul nu stia ca defunctul detinea lucrul ca un simplu detentor precar.

Prin urmare detenția locatarului, fiind viciata de precaritate, nu poate conduce, prin uzucapiune, la dobândirea proprietății asupra imobilului ce face obiectul locatiunii.

În consecința, în temeiul

art. 26 lit. b) din Legea Curții Supreme de Justiție nr. 56/1993 , republicată, precum și al art. 329 din Codul de procedură civilă, urmează a se admite recursul în interesul legii și a se stabili ca locatarul, exercitând o posesie precara, nu poate dobândi proprietatea, prin uzucapiune, asupra imobilului ce face obiectul locatiunii.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

DECIDE:

Admite recursul în interesul legii.

În temeiul prevederilor art. 1853 din Codul civil, stabilește ca locatarul, exercitând o posesie precara, nu poate dobândi proprietatea, prin uzucapiune, asupra imobilului ce face obiectul locatiunii.

Pronunțată în ședința publică la data de 27 septembrie 1999.