Normele din 2 aprilie 2003

Prezentele norme metodologice au ca obiect punerea la dispoziție asociațiilor de proprietari și autorităților administrației publice centrale și locale a cadrului general pentru organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari, exploatarea și administrarea clădirilor - blocuri de locuințe - condominii, precum și exercitarea controlului financiar-contabil și gestionar asupra activității asociațiilor de proprietari în aplicarea prevederilor

Legii locuinței nr. 114/1996 , republicată, cu modificările și completările ulterioare, și ale

Ordonanței Guvernului nr. 85/2001

privind organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari, aprobată cu modificări prin

Legea nr. 234/2002 .

În înțelesul prezentelor norme metodologice, prin bloc de locuințe - clădire - condominiu, denumit în continuare condominiu, se înțelege o proprietate imobiliară din care unele părți sunt proprietăți individuale, reprezentate din apartamente sau spații cu alta destinație decât cea de locuinta, iar restul, proprietate comuna indiviză. Prin asimilare, poate fi definit condominiu și un tronson, cu una sau mai multe scări, din cadrul clădirii de locuit, în condițiile în care se poate delimita proprietatea comuna.

În scopul reprezentării și sustinerii intereselor comune ale proprietarilor, legate de folosirea bunurilor aflate în proprietate comuna indiviză din clădirea ce alcătuiește un condominiu, proprietarii locuințelor și ai spațiilor cu alta destinație decât cea de locuinta se pot constitui în asociații de proprietari cu personalitate juridică.

Asociația de proprietari este forma juridică de organizare și de reprezentare a intereselor comune ale proprietarilor unui condominiu, cu personalitate juridică, nonprofit, înființată în condițiile prevăzute de lege.

Condominiile pot fi administrate de persoane fizice atestate în conformitate cu prevederile art. 22 alin. (2) și angajate cu contract individual de muncă ori cu convenție civilă de prestări de servicii sau de persoane juridice specializate, cu care se încheie un contract de administrare, potrivit hotărârii adunării generale a proprietarilor. Administratorii trebuie să prezinte garanții morale, materiale și profesionale acceptate de proprietarul clădirii sau de reprezentantul legal al acestuia.

Obligațiile administratorului sunt cele stabilite prin lege, precum și cele stabilite prin contractul încheiat cu proprietarul sau cu reprezentantul legal al acestuia.

Pentru administrator sau, după caz, persoana fizica gestionara a bunurilor și mijloacelor bănești ale asociației de proprietari prevederile

Legii nr. 22/1969

privind angajarea gestionarilor, constituirea de garanții și răspunderea în legătură cu gestionarea bunurilor agenților economici, autorităților sau instituțiilor publice, cu modificările ulterioare, se aplică în mod corespunzător.

Suma ce constituie garanția materială se depune în contul asociației de proprietari respective și se restituie la data încetării contractului sau convenției încheiate cu administratorul.

Administrarea condominiilor are ca obiect utilizarea clădirilor în scopul pentru care au fost construite, în condițiile menținerii pe toată perioada de existenta a performantelor functionale, tehnice și calitative pentru care acestea au fost realizate.

În acest scop activitatea de administrare a condominiului trebuie să asigure:

a) menținerea în siguranța a clădirii potrivit prevederilor legale și aducerea la cunoștința tuturor persoanelor care locuiesc în clădire despre starea acesteia din punct de vedere al siguranței la acțiuni seismice;

b) funcționarea în bune condiții a tuturor instalațiilor și părților de construcții ale imobilului;

c) aducerea la cunoștința tuturor persoanelor care locuiesc în clădire despre condițiile generale de funcționare a instalațiilor și dotărilor clădirii, precum și despre regulile de folosire a instalațiilor și dotărilor care se utilizează în comun;

d) stabilirea condițiilor în care pot fi realizate serviciile de întreținere și de reparații curente ale elementelor de construcții și instalații ale clădirii, atât la părțile comune, cat și la cele folosite în exclusivitate, care pot perturba folosință normală a părților comune;

e) aducerea la cunoștința, prin afișare la loc vizibil, tuturor persoanelor care locuiesc în clădire despre modul de stabilire a cheltuielilor curente pentru funcționarea și întreținerea clădirii, precum și a cheltuielilor ce decurg din alte plati efectuate, inclusiv cele pentru reparația capitala a clădirii - construcții și instalații. Lista de plată a cotelor de contribuție la cheltuielile asociației de proprietari, care se afișează, se întocmește conform prevederilor Normelor metodologice privind organizarea și conducerea contabilității în partida simpla de către persoanele juridice fără scop lucrativ, aprobate prin

Ordinul ministrului finanțelor publice nr. 2.329/2001 , publicat în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 20 din 15 ianuarie 2002;

f) preluarea sau reconstituirea cărții construcției potrivit prevederilor legale și evidentierea tuturor modificărilor aduse, în condițiile legii, la părțile comune ale clădirii.

Schimbarea destinației locuințelor și/sau a spațiilor cu alta destinație decât cea de locuinta, situate în clădiri colective, se poate face numai cu acordul proprietarului clădirii sau al asociației de proprietari și, în mod obligatoriu, cu aprobarea proprietarilor cu care se invecineaza pe orizontala și pe verticala, indiferent dacă proprietarul care intenționează să facă aceasta schimbare este sau nu este membru al asociației de proprietari.

În clădirile de locuit cu mai multe tronsoane sau scări se pot constitui asociații de proprietari pe fiecare tronson sau scara, dacă proprietatea comuna aferentă tronsonului ori scării poate fi delimitata și dacă este posibila repartizarea cheltuielilor comune pe tronsoane sau pe scări.

Asociațiile de proprietari se pot constitui potrivit alin. (1) prin hotărârea adunării generale și cu acordul expres al coproprietarilor cu privire la delimitarea efectivă a părților de proprietate comuna care se preiau în administrare de respectiva asociație de proprietari și cu privire la obligațiile și drepturile legale care vor continua sa rămână în sarcina tuturor coproprietarilor.

Pentru a se stabili dacă este posibila defalcarea tehnica a consumurilor și repartizarea cheltuielilor comune pe tronsoane sau pe scări, precum și modalitatea acestei defalcari/repartizari, se va solicita avizul furnizorilor de servicii implicați - electricitate, gaze naturale, apa sau altele asemenea - cu privire la posibilitățile tehnice de furnizare a utilităților pe tronsoane sau pe scări.

Prin acordul de asociere pe scara sau tronson se reglementează și raporturile cu celelalte asociații de proprietari constituite în clădire.

Anterior adunării de constituire, proprietarii din clădirile cu mai multe apartamente se pot întruni pentru a hotărî cu privire la înființarea asociației de proprietari sau la transformarea asociației de locatari în asociație de proprietari. Totodată vor hotărî și cu privire la persoana fizica sau juridică însărcinată cu întocmirea acordului de asociere și a statutului, cu privire la termenul de finalizare a acestora și la data de convocare a adunării de constituire. Hotărârea proprietarilor se consemnează într-un proces-verbal care se semnează de toți cei prezenți.

Cu cel puțin 10 zile înaintea datei fixate pentru adunarea de constituire proprietarii se convoacă prin afișare într-un loc vizibil.

Adunarea de constituire a asociației de proprietari este legal întrunită în cvorumul prevăzut la art. 7.

Hotărârea privind înființarea asociației de proprietari poate fi luată cu votul a cel puțin două treimi din numărul proprietarilor prezenți, dar nu mai puțin de jumătate plus unu din numărul proprietarilor locuințelor și ai spațiilor cu alta destinație decât cea de locuinta din cadrul clădirii, scării sau tronsonului respectiv, după caz.

Dacă nu este întrunit cvorumul, o noua convocare va avea loc după cel puțin 5 zile de la data primei intalniri, în condițiile prevăzute la alin. (1). În cazul în care nici la a doua convocare nu se poate lua hotărârea de constituire din lipsa cvorumului, se face o a treia convocare, după cel puțin 5 zile de la data celei de-a doua; în acest caz, hotărârea privind înființarea asociației de proprietari poate fi luată cu votul a cel puțin jumătate plus unu din numărul proprietarilor prezenți, dar nu mai puțin de o treime din numărul proprietarilor.

În adunarea de constituire se prezintă și se adoptă statutul asociației de proprietari, în care se vor cuprinde precizări cu privire la:

a) denumirea, forma juridică, sediul, durata de funcționare ale asociației de proprietari;

b) scopul și obiectul de activitate ale asociației de proprietari;

c) mijloace materiale și bănești de care poate dispune asociația de proprietari; venituri și cheltuieli;

d) membrii asociației de proprietari, drepturile și obligațiile acestora;

e) structura organizatorică, modul de funcționare, managementul asociației de proprietari;

f) repartizarea cheltuielilor asociației de proprietari;

g) condițiile în care se dizolva asociația de proprietari;

h) dispoziții finale, modalitatea de rezolvare a litigiilor, relații contractuale, penalizări, dacă adunarea generală a proprietarilor a adoptat sistemul propriu de penalizări, în condițiile legii.

Acordul proprietarilor privind constituirea asociației de proprietari se consemnează într-un proces-verbal întocmit în doua exemplare originale, semnate de toți proprietarii care și-au dat consimțământul. Procesul-verbal constituie anexa la acordul de asociere.

Proprietarii își dau consimțământul, de regula, în adunarea de constituire; în cazul proprietarilor absenți consimțământul poate fi exprimat prin simpla semnare a procesului-verbal prevăzut la alin. (1), în termen de 30 de zile de la data la care a avut loc adunarea de constituire, conform art. 9 alin. (3) sau (4), după caz.

În cazul în care vreun proprietar nu poate semna se va consemna ca acesta și-a dat consimțământul și se face mențiune despre cauza acestei imposibilitati.

Comitetul executiv va fi condus de un președinte, care va fi desemnat în persoana celui care întrunește cel mai mare număr de voturi la alegerea comitetului executiv. Acesta reprezintă asociația de proprietari în raporturile cu autoritățile și cu instituțiile publice, precum și cu celelalte persoane fizice sau juridice cu care asociația de proprietari are relații.

În cazul imposibilității de exercitare a atribuțiilor de către președinte, acestea vor fi îndeplinite de către un vicepreședinte desemnat de comitetul executiv cu majoritate de voturi.

Asociația de proprietari adopta hotărâri în adunarea generală, care se tine obligatoriu cel puțin o dată pe an, de regula, în primul trimestru, și la care au dreptul și obligația sa participe toți membrii săi. Adunarea generală este alcătuită din toți membrii asociației de proprietari.

Pentru situații speciale, adunarea generală a asociației de proprietari poate fi convocată oricând de către comitetul executiv sau de către membri ai asociației care dețin în total cel puțin 20% din cotele de proprietate.

Toți proprietarii trebuie anuntati despre convocarea oricărei adunări generale a asociației de proprietari cu cel puțin 10 zile înainte ca aceasta să aibă loc.

Asociația de proprietari poate adopta hotărâri, dacă majoritatea membrilor sunt prezenți personal sau prin reprezentant. Dacă nu este întrunit cvorumul, adunarea va fi suspendată și reconvocata. La adunarea reconvocata, dacă exista dovada ca toți membrii asociației de proprietari au fost convocați, hotărârile pot fi adoptate prin votul majorității membrilor prezenți. Dovada convocării membrilor asociației de proprietari se face cu afisul de la avizierul asociației și convocatorul semnat de aceștia.

Adunarea generală a asociației de proprietari analizează principalele aspecte și adopta hotărâri cu privire la:

a) activitatea de administrare și de întreținere a condominiului, aprobarea lucrărilor de reparații capitale și reparații curente ce urmează a se efectua în cursul anului, derularea contractelor încheiate cu agenții economici furnizori ai serviciilor de care aceasta beneficiază, precum și modul de realizare a obligațiilor pe care asociația de proprietari le are față de persoanele juridice sau fizice cu care are relații;

b) expertizarea tehnica a clădirilor care prezintă niveluri insuficiente de protecție la acțiuni seismice, degradari sau avarieri și a lucrărilor de intervenție/consolidarilor, potrivit legislației în vigoare;

c) bugetul de venituri și cheltuieli; stabilirea cotelor de participare pe persoana la cheltuielile aferente persoanelor cu domiciliul stabil în clădire, pentru persoanele care locuiesc temporar, aflate în vizita, sau care prestează activități gospodărești în timpul zilei de minimum 15 zile pe luna; stabilirea perioadei minime de la care proprietarii, respectiv chiriașii, pot solicita, în scris, scutirea de la plata cheltuielilor pe persoana și care trebuie să fie de cel puțin 15 zile pe luna; participarea proprietarilor la cheltuielile de administrare și de întreținere a clădirii; modul de folosire a fondurilor proprii; prin prestare de activități gospodărești se înțelege ajutorul pe care îl primesc membrii asociației de proprietari din partea unor persoane străine de asociație, care ajuta la gospodărire, respectiv curățenie, gătit, creșterea copiilor, paza apartament și altele asemenea;

d) modul de folosire a spațiilor comune și, în unele cazuri, schimbarea destinației unor asemenea spații. Schimbarea destinației acestor spații nu se va putea face decât cu acordul majorității membrilor asociației de proprietari și, în mod obligatoriu, cu acordul celor direct afectați din vecinătate, atât pe orizontala, cat și pe verticala;

e) activitatea de administrare a condominiului, respectiv prin persoana fizica atestata în conformitate cu prevederile art. 22 alin. (2) și angajata cu contract individual de muncă sau cu convenție civilă de prestări de servicii ori persoana juridică specializată, cu care se încheie un contract de administrare;

f) condițiile de angajare a administratorului prin prezentarea și analiza dosarului de angajare a acestuia sau, după caz, a contractului de administrare ce urmează a fi încheiat cu o persoană juridică specializată;

g) cuantumul garanției materiale care trebuie depusa de către administrator;

h) alegerea comisiei de cenzori, precum și stabilirea sarcinilor detaliate ale membrilor acesteia;

i) numărul și funcțiile persoanelor necesare pentru administrarea și gospodărirea clădirii, funcțiile care se remunereaza, cuantumul și modalitatea de actualizare a remunerațiilor;

j) activitatea comitetului executiv și a președintelui;

k) rotunjirea la leu a contravalorii obligațiilor de plată.

Hotărârile adunării generale a asociației de proprietari privind buna întreținere și exploatare a condominiului sunt obligatorii și pentru proprietarii din același condominiu care nu sunt membri ai asociației.

Pentru adoptarea hotărârilor asociației de proprietari se vor avea în vedere următoarele:

a) votul fiecărui proprietar are o pondere egala cu cota-parte din proprietatea comuna;

b) proprietarul poate fi reprezentat de un membru al familiei sau de un alt reprezentant care are o împuternicire semnată de proprietarul în numele căruia votează;

c) un membru al asociației de proprietari poate reprezenta cel mult încă un membru absent, prin împuternicire scrisă;

d) în cazul unui vot paritar, votul președintelui este decisiv.

Comitetul executiv, format dintr-un număr de 3-11 membri stabiliți de adunarea generală dintre membrii asociației de proprietari, asigura ducerea la îndeplinire a hotărârilor adunării generale și acționează operativ în legătură cu:

a) activitatea curenta de administrare și de întreținere a condominiului; repartizarea lunară a cheltuielilor comune pe fiecare proprietate din condominiu, încheierea sau sistarea contractelor privind furnizarea serviciilor necesare, inclusiv pentru administrarea condominiului; angajarea personalului de administrare, întreținere și curățenie, potrivit legii, și aprobarea cheltuielilor curente;

b) constatarea prin inspecții periodice și stabilirea măsurilor necesare care să asigure funcționarea în bune condiții a părților comune ale condominiului, a construcțiilor și instalațiilor, precum și în locuințe sau în spațiul cu alta destinație decât cea de locuinta, cu respectarea prevederilor art. 23 lit. f) din Statutul asociației de proprietari (anexa nr. 2), pentru a constata dacă instalațiile sunt în stare buna de funcționare și nu produc pierderi prin neintretinerea corespunzătoare a acesteia, constatări care se vor înscrie într-o fișa de inspecție care se va depune la președintele asociației de proprietari;

c) problemele ridicate de membrii asociației de proprietari, luând măsuri pentru rezolvarea lor;

d) organizarea adunărilor generale, precum și a altor acțiuni stabilite de adunarea generală.

Comitetul executiv al asociației de proprietari pregătește și supune spre aprobare adunării generale bugetul anual de venituri și cheltuieli.

După aprobarea bugetului de venituri și cheltuieli comitetul executiv va urmări derularea acestuia în condițiile legii.

Președintele asociației de proprietari este ales, prin votul adunării generale, dintre membrii comitetului executiv al acesteia.

Președintele asociației de proprietari urmărește și asigura respectarea statutului și a hotărârilor asociației de proprietari, realizarea contractelor angajate de aceasta, îndeplinirea în condițiile legii a prevederilor bugetului de venituri și cheltuieli, respectarea de către asociația de proprietari a ordinii publice și a reglementărilor autorităților publice centrale și locale.

Președintele asociației de proprietari convoacă și conduce ședințele de lucru ale comitetului executiv și ale adunării generale.

Președintele asociației de proprietari angajează prin semnatura sa asociația de proprietari în relațiile acesteia cu terții.

Președintele asociației de proprietari păstrează și urmărește ținerea la zi a cărții tehnice a construcției, precum și celelalte documente privitoare la activitatea asociației de proprietari.

Comisia de cenzori urmărește și asigura respectarea legalității în administrarea bunurilor materiale și a fondurilor financiare ale asociației de proprietari.

Comisia de cenzori este formată dintr-un număr impar de membri, care au cunoștințe de specialitate și experienta în domeniile financiar, economic și/sau juridic și care nu fac parte din comitetul executiv.

Comisia de cenzori își alege la prima reuniune președintele din rândul membrilor ei.

Atribuțiile comisiei de cenzori sunt următoarele:

a) verificarea execuției bugetare;

b) verificarea și validarea documentelor și a angajamentelor de plată;

c) urmărirea depunerii în contul curent al asociației de proprietari a numerarului care depășește plafonul de casa;

d) verificarea trimestriala a gestiunii asociației de proprietari;

e) verificarea modului de stabilire a cotelor de contribuție la cheltuielile curente și constituirea fondurilor speciale ale asociației de proprietari, în conformitate cu prevederile art. 24 alin. (5);

f) verificarea lunară a situației de încasări și plati;

g) controlul inopinat al încasărilor și al plăților;

h) verificarea lunară a situației soldurilor elementelor de activ și de pasiv.

Comisia de cenzori prezintă în fața adunării generale a proprietarilor, o dată pe an, raportul asupra activității sale.

Asociațiile de proprietari au obligația sa organizeze și sa conducă contabilitatea proprie potrivit prevederilor

Legii contabilității nr. 82/1991 , republicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 629 din 26 august 2002, în partida dubla sau în partida simpla, prin opțiune, potrivit hotărârii adunării generale a asociației de proprietari.

Asociațiile de proprietari care optează pentru conducerea contabilității în partida dubla aplica Planul de conturi pentru persoanele juridice fără scop lucrativ și normele metodologice de utilizare a acestuia, aprobate prin

Ordinul ministrului finanțelor nr. 1.591/1998 , cu modificările ulterioare.

Asociațiile de proprietari care optează pentru conducerea contabilității în partida simpla aplica prevederile Normelor metodologice privind organizarea și conducerea contabilității în partida simpla de către persoanele juridice fără scop lucrativ, aprobate prin

Ordinul ministrului finanțelor publice nr. 2.329/2001 .

Activitatea de management de proprietate și management financiar se asigura fie de persoane fizice angajate prin contracte individuale de muncă sau prin convenții civile de prestări de servicii, fie de persoane juridice, prin contracte de administrare, în funcție de hotărârea adunării generale a proprietarilor.

Administratorul, persoana fizica, poate fi angajat dintre membrii asociației sau dintre alte persoane cu cunoștințe profesionale și atestat de către o comisie formată din 5 membri, specialiști în domeniul financiar-contabil și al legislației muncii, constituită de consiliul local prin hotărâre.

Administratorul asigura managementul de proprietate al condominiului prin:

a) efectuarea formalităților necesare în angajarea contractelor cu furnizorii serviciilor necesare pentru exploatarea și întreținerea condominiului (inclusiv instalațiile și echipamentele aflate în proprietate comuna), derularea și urmărirea realizării acestor contracte;

b) urmărirea comportării în timp a construcției, pe toată durata contractului; întocmirea fișelor tehnice periodice cu privire la starea clădirii și a instalațiilor acesteia; asigurarea punerii în siguranța a clădirii potrivit prevederilor legale, evidentierea în cartea tehnica a clădirii a tuturor modificărilor aduse, în condițiile stabilite de statut și de legile în vigoare, la părțile comune ale condominiului;

c) răspunderea față de functionalitatea și integritatea elementelor proprietății comune, de mijloacele materiale ale asociației de proprietari și de utilizarea în bune condiții a acestora;

d) procurarea mijloacelor materiale necesare întreținerii și reparațiilor curente ale elementelor proprietății comune, răspunderea asupra integrității acestora;

e) înștiințarea comitetului executiv al asociației de proprietari și luarea măsurilor necesare pentru efectuarea la timp și eficient a lucrărilor de întreținere și reparații; supune spre aprobare comitetului executiv ofertele pentru efectuarea lucrărilor de întreținere și reparații aprobate de adunarea generală a asociației de proprietari;

f) angajarea și urmărirea realizării contractelor cu persoane fizice sau juridice pentru: reparații, închirierea unor spații sau elemente din proprietatea comuna, activități sociale și alte tipuri de activități. În contractele privind reparațiile se vor prevedea clauze referitoare la perioada de garanție a lucrărilor executate conform normativelor tehnice în vigoare;

g) verificarea contractelor de închiriere între asociația de proprietari și persoane fizice sau juridice care folosesc spații ori elemente din proprietatea comuna. Dacă aceste contracte nu exista administratorul îi înștiințează pe cei în cauza, punându-le în vedere ca în termen de 30 de zile lucrătoare sa încheie contracte cu asociația de proprietari;

h) supravegherea execuției lucrărilor de reparații și întreținere și participarea la recepția lor, consemnand finalizarea acestora; asigura efectuarea de plati corespunzătoare stadiului lucrării;

i) controlul personalului angajat de asociația de proprietari pentru curățenie, încărcarea și evacuarea gunoiului menajer și alte activități, cu privire la îndeplinirea obligațiilor contractuale și, în caz de încălcare a acestora, sesizarea comitetului executiv;

j) inspectarea, în conformitate cu prevederile art. 23 lit. f) din Statutul asociației de proprietari (anexa nr. 2), referitor la drepturile proprietarilor din condominiu, a proprietății individuale în vederea inlaturarii defectiunilor apărute la instalațiile de folosință comuna și a eliminării pierderilor care determina creșterea nejustificată a cheltuielilor asociației de proprietari. Dacă se constata defectiuni la instalațiile aparținând proprietății individuale - apartament sau spații cu alta destinație decât cea de locuinta -, se înștiințează proprietarul asupra obligației acestuia de a remedia defecțiunile;

k) citirea, lunar sau periodic, în funcție de hotărârea adunării generale a asociației de proprietari, a indexului contoarelor individuale aparținând proprietarilor și înscrierea sau verificarea înscrierii acestuia în fișa de apartament, cu condiția ca acestea să fie montate cu acordul adunării generale a asociației de proprietari și al furnizorului de utilități;

l) asigurarea cunoașterii și respectării regulilor de locuit în condominiu;

m) aducerea la cunoștința tuturor persoanelor care locuiesc în condominiu despre condițiile generale de funcționare a instalațiilor și dotărilor clădirii, precum și despre regulile de folosire a instalațiilor și dotărilor care se utilizează în comun;

n) stabilirea condițiilor în care pot fi realizate serviciile de întreținere și de reparații curente ale elementelor de construcții și instalații ale condominiului, atât la părțile comune, cat și la cele folosite în exclusivitate, care pot perturba folosință normală a părților comune;

o) întocmirea listelor lunare de plati;

p) aducerea la cunoștința tuturor proprietarilor care locuiesc în condominiu despre modul de stabilire a cheltuielilor curente pentru funcționarea și întreținerea condominiului, precum și a cheltuielilor care decurg din alte plati efectuate, inclusiv cele pentru reparația capitala a condominiului; introducerea la plata consumurilor și a persoanelor care locuiesc temporar sau prestează activități gospodărești, care depășesc limita minima de ședere în condominiu prevăzută de hotărârea adunării generale a asociației de proprietari, conform procesului-verbal consemnat în registrul asociației de proprietari.

Constituie obligație din partea proprietarilor sa anunțe, tot prin cerere, numărul persoanelor care locuiesc temporar, venite în vizita, sau care prestează activități gospodărești conform prevederilor art. 18 alin. (5) lit. c). Persoanele care locuiesc temporar sau prestează activități gospodărești pot fi constatate și vizual sau la sesizarea altor persoane;

r) propune președintelui comitetului executiv, motivat din oficiu sau la sesizarea altor persoane, anularea cererii de scutire a cheltuielilor privind consumurile atunci când se constată că solicitantul nu a anuntat în timp util modificarea datelor înscrise în respectiva cerere;

s) sesizarea comitetului executiv în vederea somarii restantierilor la plata cheltuielilor comune și aplicarea procedurii de recuperare a restantelor cu penalizările aferente;

t) calcularea și încasarea penalizărilor conform sistemului aprobat de adunarea generală a asociației de proprietari.

Contabilul răspunde de organizarea și conducerea contabilității, în condițiile legii. La asociațiile de proprietari care optează pentru conducerea contabilității în partida simpla, administratorii de imobile pot cumula și funcția de contabil.

Casierul răspunde de efectuarea de încasări și plati în numerar, cu respectarea prevederilor Regulamentului operațiunilor de casa. La asociațiile de proprietari care optează pentru conducerea contabilității în partida simpla, administratorii de imobile pot cumula și funcția de casier.

În scopul asigurării fondurilor necesare pentru plati curente asociația de proprietari stabilește cuantumul și cota de participare a proprietarilor la constituirea fondului de rulment. De regula fondul de rulment se dimensioneaza astfel încât să poată acoperi cheltuielile curente ale condominiului la nivelul unei luni calendaristice. Stabilirea cuantumului se face prin echivalare cu suma care a fost necesară pentru acoperirea cheltuielilor lunare înregistrate de asociația de proprietari în anul expirat, la nivelul lunii cu cheltuielile cele mai mari, majorate cu rata inflației, iar în cazurile asociațiilor de proprietari nou-înființate, prin constatarea și însușirea experienței în domeniu a unor condominii echivalente ca mărime.

Fondul de rulment se constituie prin plata anticipata a cotei-părți ce revine fiecărui proprietar, potrivit hotărârii adunării generale a asociației de proprietari, iar reîntregirea fondului de rulment se face lunar, prin plata sumelor afișate pe lista de plată.

În situațiile în care prin contractul de închiriere încheiat cu proprietarul chiriașul se obliga sa participe la plata cheltuielilor curente ale condominiului în care locuiește, acesta va participa și la formarea fondului de rulment.

Fondul de rulment deja încasat se restituie numai în situațiile de schimbare a domiciliului sau a dreptului de proprietate, dacă prin actele de transmitere a dreptului de proprietate sau a folosinței locuinței nu se stipulează altfel.

Asociația de proprietari va putea constitui un fond distinct pentru repararea instalațiilor sau a unor elemente ale condominiului, cu perioada de folosire limitată, fond care va fi depus în contul asociației de proprietari și nu va putea fi folosit decât cu acordul adunării generale a asociației de proprietari.

Cotele de contribuție la cheltuielile asociației de proprietari, calculate pentru fiecare proprietar din condominiu, vor fi achitate de aceștia, după caz, în termen de maximum 15 zile de la data afișării listei de plată, data care trebuie să fie înscrisă în lista de plată respectiva. În vederea respectării termenelor legale de plată a facturilor către furnizorii de utilități, administratorii au obligația de a afișa lista de plată în termen de maximum 5 zile de la data primirii facturii expediate prin posta, certificată prin înscrisul de pe ștampila poștei, sau de la data confirmării de primire, în cazul transmiterii facturii prin curier/delegat. După o perioadă de 30 de zile de la expirarea termenului stabilit pentru plata, asociația de proprietari poate calcula și percepe penalizări de întârziere pentru suma neachitata, în condițiile stabilite și aprobate de adunarea generală a asociației de proprietari. Penalizările de întârziere nu vor fi mai mari de 0,2% pentru fiecare zi de întârziere și se vor aplica pentru fiecare cota de întreținere lunară, fără ca suma penalizărilor să poată depăși suma cotei de întreținere lunare la care s-a aplicat.

Modul de folosire a sumelor încasate din penalități de întârziere și din dobânzile la sumele depuse în contul asociației de proprietari se stabilește de adunarea generală a asociației de proprietari, cu respectarea prevederilor prezentelor norme metodologice.

Privilegiul imobiliar se va intabula în partea a III-a a Cărții funciare, conform procedurii publicității imobiliare prevăzute în titlul II din

Legea cadastrului și a publicității imobiliare nr. 7/1996 , cu modificările și completările ulterioare, și la art. 43 și următoarele din Regulamentul de organizare și funcționare a birourilor de carte funciară ale judecătoriilor, aprobat prin

Ordinul ministrului justiției nr. 2.371/C/1997 .

Până la deschiderea noilor cărți funciare, în condițiile

art. 61 din Legea nr. 7/1996 , privilegiul se va înscrie în registrul de transcripțiuni și inscriptiuni de la biroul de carte funciară de pe lângă judecătoria în a carei circumscripție este situat imobilul.

În toate cazurile privilegiul se înscrie la cererea președintelui asociației de proprietari.

Cererea se adresează biroului de carte funciară al judecătoriei în a carei circumscripție este situat imobilul și va cuprinde numele, prenumele și domiciliul solicitantului, numele, prenumele și domiciliul debitorului, suma datorată pentru care se solicita înscrierea privilegiului, precum și individualizarea imobilului asupra căruia urmează să se înscrie privilegiul, prin menționarea adresei acestuia.

La cerere se vor anexa, în doua exemplare, extrase de pe listele lunare de plată a cotelor de contribuție, din care rezultă suma datorată.

Cererea, precum și extrasele de pe listele de plată vor purta ștampila asociației de proprietari.

În cazurile în care unii proprietari sau chiriași nu respecta regulile și obligațiile adoptate de asociația de proprietari, în conformitate cu prevederile art. 31 din Regulamentul-cadru al asociațiilor de proprietari, cuprins în anexa nr. 2 la

Legea locuinței nr. 114/1996 , republicată, cu modificările și completările ulterioare, aceștia pot fi acționați în justiție de către asociația de proprietari legal constituită, potrivit dreptului comun.

Președintele asociației de proprietari răspunde în fața adunării generale de rezolvarea situațiilor litigioase apărute în cadrul asociației de proprietari.

Pentru întreținerea, repararea și exploatarea proprietăților individuale, precum și a proprietății comune indivize din cadrul unor condominii, astfel cum sunt acestea definite prin lege, utilizatorii acestora, proprietari sau chiriași, efectuează cheltuieli sau au obligații financiare care nu se pot inregistra pe fiecare proprietate individuală. De asemenea, din valorificarea sau exploatarea unor spații ori părți ale proprietății comune indivize proprietarii acesteia pot obține venituri care nu se pot inregistra pe fiecare proprietate individuală.

Veniturile obținute de asociația de proprietari din activități economice sau din alte activități desfășurate se constituie ca fond special și se vor utiliza în exclusivitate pentru îmbunătățirea confortului și eficientei condominiului, pentru întreținerea și repararea proprietății comune. În aceste venituri se cuprind și cele obținute din închirierea unor spații aflate în proprietate comuna indiviză, a spațiilor pentru instalarea de reclame, firme luminoase, precum și alte venituri obținute din orice sursa. Aceste venituri se constituie ca surse proprii ale asociației de proprietari, nu se repartizează proprietarilor și nu pot fi folosite la constituirea sau la completarea fondului de rulment.

Repartizarea cheltuielilor sau a obligațiilor financiare pe fiecare proprietate individuală revine administratorului, în cadrul contractului încheiat cu reprezentantul asociației de proprietari a condominiului.

În funcție de modul de calcul și de criteriile de repartizare a cheltuielilor pentru fiecare proprietate din condominiu, acestea se clasifica în:

A. cheltuieli pe persoana;

B. cheltuieli pe cota-parte de proprietate deținută în condominiu;

C. cheltuieli pe consumatori tehnici și de alta natură.

Pentru spațiile cu alta destinație decât cea de locuinta din condominiu ori pentru apartamentele sau spațiile ai căror deținători prin natura activităților lor - croitori, cosmeticieni, coafori, notari, avocați și alții - primesc la domiciliu și alte persoane, criteriile de calcul al cheltuielilor aferente acestora se stabilesc prin convenție anuală încheiată cu proprietarii acestor spații sau apartamente. Cheltuielile pentru apa rece și canalizare, apa calda menajera, încălzire, gaze naturale, energie electrica pentru părțile comune, pentru funcționarea ascensorului/ascensoarelor, colectarea și transportul gunoiului menajer, ridicarea reziduurilor, precum și pentru salarii și indemnizații se repartizează conform criteriilor stabilite de comun acord între asociația de proprietari și proprietarii acestor spații, folosindu-se, după caz, baremurile stabilite potrivit normelor legale. Toate aceste cheltuieli se scad din totalul cheltuielilor pe condominiu, diferența reprezentând cheltuielile aferente locuințelor/apartamentelor.

În situația în care, la notificarea asociației de proprietari, proprietarii spațiilor cu alta destinație decât cea de locuinta din condominiu refuza încheierea de convenții pentru stabilirea criteriilor de repartizare a cheltuielilor și obligațiilor financiare ce le revin, sunt aplicabile criteriile stabilite și adoptate în acest sens în adunarea generală a asociației de proprietari.

A. Repartizarea cheltuielilor pe persoana

Dacă nu exista contoare de apa la fiecare apartament sau spațiu cu alta destinație decât cea de locuinta, din condominiu, montate cu acordul asociației de proprietari și furnizorilor de utilități potrivit prevederilor legale, cheltuielile pentru consumul de apa și pentru canalizare, corespunzătoare facturilor prezentate de furnizor și însușite de beneficiar/asociația de proprietari, vor fi repartizate proporțional cu numărul de persoane care locuiesc/desfășoară activități în mod curent în condominiu, pentru perioada în care s-a produs consumul.

În cazuri excepționale, în lipsa aparatelor de înregistrare a consumului de apa, la intrarea în rețeaua de alimentare a condominiului, la bransament, acest consum se determina potrivit normelor legale, în sistem pausal, pe fiecare tip de consumator.

La defalcarea cheltuielilor pentru consumul de apa și pentru canalizare la apartamentele/spațiile care folosesc băi sau dușuri comune în condominiu se va lua în calcul jumătate din suma ce revine unei persoane din apartamentele/spațiile dotate individual cu băi și dușuri.

În cazurile în care condominiul dispune numai de dușuri și băi comune care deservesc apartamentele/spațiile, cheltuielile se repartizează în raport cu numărul persoanelor care locuiesc curent în clădire, aferent fiecărui apartament/spațiu.

Cheltuielile pentru ridicarea reziduurilor și a gunoaielor menajere, pentru deratizarea, dezinfectia, dezinsectia condominiului, precum și cheltuielile pentru vidanjarea haznalelor se repartizează în conformitate cu clauzele prevăzute în contractul încheiat cu furnizorul respectivului serviciu sau, în lipsa acestora, proporțional cu numărul persoanelor care locuiesc curent în condominiu.

Consumul de energie electrica aferent părților comune/proprietății comune din clădire, exclusiv garaje, boxe și alte spații aflate în proprietate individuală, care se măsoară prin contor montat separat de cele aferente proprietăților individuale, se repartizează proporțional cu numărul persoanelor care locuiesc/desfășoară activități în mod curent în clădire.

În cazuri excepționale, când nu se pot separa, prin măsurare, consumurile de energie electrica la părțile comune ale clădirii sau în apartamentele locuite în comun de mai multe familii, din cheltuielile totale aferente acestor consumuri se determina pe baza baremurilor stabilite potrivit normelor legale, aferente consumului deținătorilor de suprafețe de locuit ocupate în exclusivitate, ținându-se seama de dotarea fiecăruia: numărul de becuri și de aparate electrice de uz casnic, mașini de călcat și de spălat, aparate de radio, televizoare, frigidere și altele asemenea; sumele astfel determinate se scad din totalul cheltuielilor pentru consumul de energie electrica înregistrat, iar diferența reprezintă cheltuielile aferente părților de folosință comuna și se repartizează pe proprietarii/locatarii apartamentelor proporțional cu numărul de persoane care locuiesc în mod curent în clădire.

Consumul de energie electrica aferent funcționarii ascensorului/ascensoarelor, care se măsoară prin contoare montate separat de cele ale proprietăților individuale, se repartizează proporțional cu numărul persoanelor care locuiesc în mod curent în clădire.

Prin hotărâre a adunării generale a asociației de proprietari, pot sa nu contribuie la plata cheltuielilor aferente consumului de energie electrica pentru funcționarea ascensorului/ascensoarelor persoanele care locuiesc în apartamente situate la subsol, demisol, parter, mezanin, precum și la etajul 1 din condominiile fără mezanin. De asemenea, în cazul condominiilor care au amplasate la etajele superioare băi, spălătorii, uscătorii, prin hotărâre a adunării generale a asociației de proprietari, persoanele care locuiesc în apartamente situate la subsol, demisol, parter, mezanin, precum și la etajul 1 din condominiile fără mezanin, toate sau în parte, pot sa nu contribuie la cheltuielile aferente consumului de energie electrica pentru funcționarea ascensorului/ascensoarelor, în baza unor angajamente personale, date în scris către asociația de proprietari de către persoanele care nu folosesc spațiile de la etajele superioare. În contextul celor de mai sus, adunarea generală a asociației de proprietari va hotărî, în condițiile statutului asociației de proprietari, în legătură cu participarea persoanelor care locuiesc în mod curent în condominiu la susținerea acestor cheltuieli. Celelalte cheltuieli determinate de întreținerea-revizia ascensorului/ascensoarelor se suporta de toți proprietarii apartamentelor sau spațiilor cu alta destinație decât cea de locuinta, chiar dacă nu locuiesc în aceste spații, ascensorul/ascensoarele fiind o instalatie comuna ca și acoperisul, fatada, casa scării și altele asemenea.

Cheltuielile aferente consumului de energie electrica necesar pentru funcționarea hidrofoarelor aflate în proprietatea sau în exploatarea/folosință asociațiilor de proprietari se repartizează proporțional cu numărul de persoane care locuiesc în mod curent în condominiu.

Dacă numai o parte dintre proprietarii din condominiu dețin aparate de înregistrare a consumului de apa rece, apa calda menajera, agent termic de încălzire și/sau gaze naturale pentru toate instalațiile aferente proprietății individuale, atunci repartizarea cheltuielilor se stabilește prin hotărâre a adunării generale a asociației de proprietari, care trebuie să cuprindă prevederi cu privire la modul de citire, repartizare/defalcare a consumurilor respective, precum și la modul de încasare și de efectuare a plăților corespunzătoare consumurilor.

Dacă toate proprietățile individuale din condominiu au sisteme proprii de înregistrare a consumurilor, asociația de proprietari va stabili modul de facturare și de plată a cheltuielilor comune, împreună cu furnizorul și cu beneficiarii serviciului respectiv. În toate cazurile de existenta a aparatelor de înregistrare a consumurilor aferente proprietăților individuale, plata consumurilor proprii nu scutește de la plata contribuției aferente cotei din cheltuielile comune, conform modalitatii stabilite în adunarea generală a asociației de proprietari.

Cota-parte de proprietate este cea stabilită potrivit actului de proprietate, după caz, prin contractul de vânzare-cumpărare, contractul de construire sau procesul-verbal de predare-primire și contractul de schimb sau contractul de donație.

În cazul în care totalul cotelor-părți de proprietate, care sunt fracțiuni abstracte pentru fiecare locuinta sau spații cu alta destinație decât cea de locuinta, din clădirea sau blocul care constituie condominiul, nu se închide cu 100%, adunarea generală a asociației de proprietari poate hotărî reconsiderarea lor.

Cota-parte de proprietate reprezintă raportul suprafeței utile totale a locuinței sau spațiului cu alta destinație decât cea de locuinta față de totalul suprafeței utile a tuturor locuințelor și spațiilor cu alta destinație decât cea de locuinta din condominiu.

Cheltuielile pentru încălzirea spațiilor aflate în proprietate comuna într-o clădire - casa scării, culoare, spălătorii, uscătorii, holuri și alte spații comune - se repartizează proporțional cu cota-parte de proprietate indiviză din proprietatea comuna care revine fiecărui proprietar, astfel cum aceasta este înscrisă în acordul de asociere sau care a fost recalculata conform prevederilor art. 45.

Suma aferentă cheltuielilor pentru încălzirea spațiilor aflate în proprietatea comuna a tuturor proprietarilor este aceea rezultată prin scăderea din valoarea înscrisă în factura aferentă consumurilor de energie termica pentru încălzire a sumei aferente tuturor suprafețelor echivalente termic ale corpurilor de încălzire din apartamentele și spațiile cu alta destinație decât cea de locuinta din cadrul condominiului. Suprafața echivalenta termic a tuturor corpurilor de încălzire din condominiu trebuie să fie înscrisă pe factura emisă de furnizorul de energie termica.

Cheltuielile aferente consumului de gaze la sobe pentru încălzire, în cazul în care nu exista aparate de măsurare a acestuia pentru fiecare apartament sau spațiu cu alta destinație decât cea de locuinta, inclusiv proprietatea comuna aferentă acestora, se repartizează proporțional cu cota-parte de proprietate indiviză din proprietatea comuna care revine fiecărui proprietar, astfel cum este înscrisă în acordul de asociere sau care a fost recalculata conform prevederilor art. 45.

Cheltuielile aferente indemnizațiilor acordate membrilor asociației de proprietari și/sau persoanelor alese în funcții de conducere a asociației de proprietari se repartizează proporțional cu cota-parte de proprietate indiviză din proprietatea comuna care revine fiecărui proprietar, astfel cum este înscrisă în acordul de asociere sau care a fost recalculata conform prevederilor art. 45.

Cu excepția personalului pentru curățenie și evacuare a gunoiului menajer, cheltuielile ce privesc personalul angajat al asociației de proprietari, inclusiv cheltuielile privind contractele de prestări de servicii administrative către asociația de proprietari, precum și cheltuielile aferente materialelor consumabile folosite și celor administrative se repartizează proporțional cu cota-parte de proprietate indiviză din proprietatea comuna care revine fiecărui proprietar, astfel cum aceasta este înscrisă în acordul de asociere sau care a fost recalculata conform prevederilor art. 45.

C. Repartizarea cheltuielilor pe consumatori tehnici și de alta natura

Cheltuielile efectuate cu furnizarea energiei termice prin centralele sau prin punctele termice din exploatarea unităților de gospodărie comunală sau a altor furnizori se stabilesc după tarifele negociate cu reprezentanții asociațiilor de proprietari, în condițiile legii.

În cazul în care la centralele sau la punctele termice sunt racordate mai multe clădiri, suma totală a cheltuielilor pentru încălzirea tuturor clădirilor se repartizează pe fiecare clădire proporțional cu suprafața echivalenta termic, determinata potrivit normativelor legale, a tuturor corpurilor de încălzire - radiatoare din fonta sau oțel, convectori, convectoradiatoare, conducte și coloane neizolate și altele asemenea -, aflate în dotarea acestora conform normelor și normativelor tehnice de proiectare.

Cheltuielile pentru încălzirea locuințelor/apartamentelor, indiferent de modul de înregistrare a consumului de energie termica și de sursa de agent termic, se repartizează proporțional cu suprafața echivalenta termic a tuturor corpurilor de încălzire aparținând fiecărui apartament.

Dacă proprietarul unui apartament sau al unui spațiu cu alta destinație decât cea de locuinta modifica suprafața echivalenta termic de încălzire din apartamentul sau din spațiul pe care îl deține, cota-parte de participare la cheltuielile pentru încălzire se va recalcula fie prin mărirea cu un coeficient de modificare a suprafeței echivalente termic inițiale, conform normativelor legale, în baza procesului-verbal de constatare emis de comitetul executiv al asociației de proprietari, fie proporțional cu suprafața echivalenta termic a tuturor corpurilor de încălzire, recalculata, pentru fiecare apartament/spațiu în care s-au produs modificări asupra corpurilor de încălzire - tip, număr de elemente și altele asemenea, conform aceluiași proces-verbal de constatare emis de comitetul executiv. Hotărârea definitivă privind modul de calcul al cheltuielilor de încălzire în noile condiții se adoptă de adunarea generală a asociației de proprietari.

Suprafața echivalenta termic a tuturor corpurilor de încălzire aparținând fiecărui apartament sau spațiu cu alta destinație decât cea de locuinta din clădire, bloc sau condominiu, se va determina până la data de 1 septembrie 2003 de către asociația de proprietari în colaborare cu specialiști din cadrul unității furnizoare de utilități, iar plata în acest sistem se va aplica începând din iarna 2003-2004, dacă sunt întrunite condițiile tehnice necesare.

Persoanele care solicită atestarea calității de administrator de condominiu vor adresa o cerere de evaluare a capacității lor comisiei de specialitate constituite de consiliul local, prin hotărâre, potrivit

art. 7 alin. (2) din Ordonanța Guvernului nr. 85/2001 , aprobată cu modificări prin

Legea nr. 234/2002 .

Cererea de atestare se adresează consiliului local de pe raza unității administrativ-teritoriale în care se afla condominiul.

La cererea de atestare a solicitantului se vor anexa următoarele acte:

a) curriculum vitae;

b) copii legalizate de pe actele de stare civilă;

c) copii legalizate de pe actele de studii, inclusiv certificatul de pregătire profesională emis în condițiile legii;

d) certificatul de cazier;

e) recomandări din partea președintelui comitetului executiv al asociației de proprietari, în cazul în care a desfășurat munca de administrare în cadrul asociației de proprietari.

Persoanele prevăzute la art. 64 vor prezenta și o recomandare din partea a cel puțin 2 vecini din cadrul condominiului în care locuiesc.

Comisia pentru atestarea administratorilor soluționează cererea de eliberare a atestatului de administrator în urma studierii documentelor prezentate și intervievarii solicitantului.

În vederea soluționării cererii, comisia poate cere și alte informații suplimentare pe care le considera necesare.

Atestatul de administrator de imobil se eliberează pentru o perioadă determinata de maximum 3 ani, la expirarea căreia se va proceda la o noua atestare.

Atestatul va menționa datele de identitate ale titularului, durata de valabilitate a atestatului și autoritatea administrației publice locale emitenta.

Atestatul poate fi reînnoit, suspendat sau retras de către autoritatea emitenta, la propunerea motivată a compartimentului specializat al consiliului local, sesizat din oficiu sau la cererea asociaților.