Decizia nr. 1514/2011
referitoare la excepția de neconstituționalitate a prevederilor art. 45 alin. (3)-(6) din Legea cadastrului și a publicității imobiliare nr. 7/1996
prezumat în vigoare
Legături cu alte acte
Ce face acest act
Constată neconstituționalitatea unor prevederi din 1
- Legea nr. 7/1996 13 martie 1996 (prevederi anume) cadastrului și a publicității imobiliare
--------
este identic cu cel al prevederilor
art. 658 din Legea nr. 287/2009
privind Codul civil.
Acsinte Gaspar - președinte
Aspazia Cojocaru - judecător
Petre Lăzăroiu - judecător
Iulia Antoanella Motoc - judecător
Mircea Ștefan Minea - judecător
Ion Predescu - judecător
Puskas Valentin Zoltan - judecător
Tudorel Toader - judecător
Ingrid Alina Tudora - magistrat-asistent
Cu participarea reprezentantului Ministerului Public, procuror Carmen-Cătălina Gliga.
Pe rol se află soluționarea excepției de neconstituționalitate a prevederilor art. 45 alin. (3)-(6) din
Legea cadastrului și a publicității imobiliare nr. 7/1996 , excepție ridicată de municipiul Brașov, ca persoană juridică de drept public, prin primar, și de primarul municipiului Brașov, în calitate de autoritate executivă a administrației publice locale a municipiului Brașov, în Dosarul nr. 7.936/62/2009 al Tribunalului Brașov - Secția comercială și de contencios administrativ și care formează obiectul Dosarului Curții Constituționale nr. 134D/2011.
La apelul nominal lipsesc părțile, față de care procedura de citare a fost legal îndeplinită.
Magistratul-asistent referă asupra cauzei și arată că dosarul se află la al doilea termen de judecată, iar partea Claudia Pantelimona Vrînceanu a depus la dosar note scrise prin care solicită respingerea excepției de neconstituționalitate.
Cauza fiind în stare de judecată, președintele acordă cuvântul reprezentantului Ministerului Public, care pune concluzii de respingere a excepției de neconstituționalitate ca neîntemeiată.
În acest sens, arată că textele de lege criticate reprezintă o soluție legislativă nouă, flexibilă, care are în vedere punerea în valoare a condominiului, dat fiind că reglementarea inițială cuprinsă în
art. 45 din Legea nr. 7/1996
nu mai corespundea pe deplin situațiilor sociale referitoare la modul de dobândire și înstrăinare a proprietății comune forțate și perpetue. De aceea, s-a considerat a fi necesară adoptarea unei noi reglementări, care să consacre la nivel legislativ posibilitatea de a introduce în circuitul civil imobilele rezultate din cedarea unor părți de uz comun.
CURTEA,
având în vedere actele și lucrările dosarului, constată următoarele:
Prin Încheierea din 23 noiembrie 2010, pronunțată în Dosarul nr. 7.936/62/2009, Tribunalul Brașov - Secția comercială și de contencios administrativ a sesizat Curtea Constituțională cu excepția de neconstituționalitate a prevederilor art. 45 alin. (3)-(6) din
Legea cadastrului și a publicității imobiliare nr. 7/1996 , republicată. Excepția a fost ridicată de municipiul Brașov, ca persoană juridică de drept public, prin primar, și de primarul municipiului Brașov în calitate de autoritate executivă a administrației publice locale a municipiului Brașov într-o cauză de contencios administrativ având ca obiect "emiterea autorizației de construcție, conform certificatului de urbanism", pentru o locuință rezultată din mansardarea terasei unui bloc.
În motivarea excepției de neconstituționalitate autorii acesteia susțin că prevederile
art. 45 alin. (3)-(6) din Legea nr. 7/1996
contravin art. 1 alin. (3) din Constituție, deoarece nu se bucură de o precizie a reglementării și de accesibilitatea acesteia. Astfel, arată că textul de lege criticat nu respectă aceste exigențe ale statului de drept dată fiind imprecizia, caracterul vag al termenilor utilizați, imposibilitatea de a materializa, potrivit normelor legale, hotărârea adunării generale a asociației, întrucât "această hotărâre nu are caracter translativ de proprietate și nu îndeplinește condițiile de validitate ale unui act apt de a fi înscris în cartea funciară, în condițiile
art. 48 din Legea nr. 7/1996 ". De asemenea, autorii excepției arată că reglementarea criticată nu determină "momentul în care operează transferul dreptului de proprietate de la proprietarul care nu a fost de acord cu respectivul transfer, moment ce trebuia raportat la justa despăgubire generată de pierderea dreptului de proprietate pe cale silită." Așa fiind, textul de lege contestat "nu respectă exigențele statului de drept și nu apără principiul încrederii legitime a subiectelor de drept destinatare ale normelor juridice în opera normativă a statului."
Totodată, consideră că dreptul de proprietate nu este garantat, așa cum prevede art. 44 alin. (2) din Constituție, în situația în care hotărârea majorității calificate de 2/3 poate înstrăina ori ipoteca un bun ce aparține celeilalte părți de 1/3 dintre coproprietari, apreciind că în această situație este vorba despre vânzarea bunului altuia. Mai mult, arată că prevederile
art. 45 alin. (5) din Legea nr. 7/1996
"se abat de la prealabila despăgubire, lăsând coproprietarilor care nu au votat ori, după caz, s-au opus la înstrăinare sau ipotecare calea de a obține justa despăgubire ulterior, adresându-se justiției."
În final, apreciază că textul de lege criticat este neconstituțional, operând o restrângere a dreptului de coproprietate forțată, prin încetarea destinației de folosință pentru părțile comune, atunci când înstrăinarea sau ipotecarea acestora are loc cu o majoritate de 2/3 din numărul coproprietarilor, fără ca această măsură să fie justificată de necesitatea satisfacerii vreuneia dintre motivele limitativ prevăzute de art. 53 din Constituție.
Tribunalul Brașov - Secția comercială și de contencios administrativ consideră că excepția de neconstituționalitate este întemeiată, deoarece reglementarea legală criticată contravine art. 44 și 45 din Constituție.
Potrivit prevederilor
art. 30 alin. (1) din Legea nr. 47/1992 , încheierea de sesizare a fost comunicată președinților celor două Camere ale Parlamentului, Guvernului și Avocatului Poporului, pentru a-și exprima punctele de vedere asupra excepției de neconstituționalitate.
Avocatul Poporului consideră că prevederile art. 45 alin. (3)-(6) din
Legea cadastrului și a publicității imobiliare nr. 7/1996
sunt neconstituționale, întrucât contravin dispozițiilor art. 44 referitoare la dreptul de proprietate privată. În acest sens, arată că aceste prevederi legale transformă proprietatea comună pe cote-părți forțată și perpetuă asupra părților comune din clădirile cu mai multe etaje sau apartamente, într-o altă formă de proprietate, obișnuită și temporară, fără ca schimbarea regimului juridic al proprietății să fie condiționată de obținerea acordului tuturor proprietarilor afectați. Prin înlăturarea posibilității fiecărui proprietar de a se opune înstrăinării, fiind suficientă întrunirea acordului de voință a doar două treimi dintre coproprietari, se încalcă în mod vădit dreptul de exercitare într-o manieră exclusivă și absolută a prerogativelor folosinței și dispoziției, ca atribute ce țin de esența dreptului de proprietate.
Avocatul Poporului consideră că "încetarea coproprietății forțate în această manieră echivalează practic cu o expropriere, aducându-se atingere și dispozițiilor constituționale ale art. 53". Totodată, se arată că reglementarea criticată nu respectă nici dispozițiile art. 1 alin. (3) din Constituție, potrivit cărora România este stat de drept, democratic și social, în care drepturile și libertățile cetățenilor reprezintă valori supreme și sunt garantate.
Președinții celor două Camere ale Parlamentului și Guvernul nu au comunicat punctele lor de vedere asupra excepției de neconstituționalitate.
CURTEA,
examinând încheierea de sesizare, punctul de vedere al Avocatului Poporului, raportul întocmit de judecătorul-raportor, notele scrise depuse la dosar, concluziile procurorului, prevederile legale criticate, raportate la dispozițiile Constituției, precum și
Legea nr. 47/1992 , reține următoarele:
Curtea Constituțională a fost legal sesizată și este competentă, potrivit dispozițiilor art. 146 lit. d) din Constituție, precum și ale art. 1 alin. (2), ale
art. 2, 3, 10 și 29 din Legea nr. 47/1992 , să soluționeze excepția de neconstituționalitate.
Obiectul excepției de neconstituționalitate, așa cum reiese din încheierea de sesizare, îl constituie prevederile art. 45 alin. (3)-(6) din
Legea cadastrului și a publicității imobiliare nr. 7/1996 , republicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 201 din 3 martie 2006, prevederi ce au fost introduse prin
art. I din Legea nr. 170/2010
pentru completarea
art. 45 din Legea cadastrului și a publicității imobiliare nr. 7/1996
și pentru modificarea
art. 10^1 din Legea locuinței nr. 114/1996 , lege publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 507 din 21 iulie 2010.
Prevederile de lege criticate au următorul conținut:
- Art. 45 alin. (3)-(6): "(3) Prin excepție de la dispozițiile alin. (2) și prin derogare de la prevederile
art. 39 din Legea nr. 230/2007
privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari, încetarea destinației de folosință comună pentru părțile comune din clădirile cu mai multe etaje sau apartamente se poate hotărî motivat, cu o majoritate de două treimi din numărul coproprietarilor.
(4) În cazul prevăzut la alin. (3), devin aplicabile dispozițiile privitoare la coproprietatea obișnuită și temporară. Cu toate acestea, înstrăinarea sau ipotecarea se poate realiza dacă există o majoritate de două treimi din numărul coproprietarilor.
(5) În cazurile prevăzute la alin. (3) și (4), coproprietarii care nu au votat ori, după caz, s-au opus la înstrăinare sau ipotecare au dreptul la o despăgubire justă, stabilită pe cale convențională ori, în caz de neînțelegere, pe cale judecătorească.
(6) Constatarea încetării destinației de folosință comună pentru aceste părți se face prin hotărâre a adunării generale a asociației de proprietari, adoptată cu o majoritate de două treimi din numărul coproprietarilor."
Autorii excepției invocă încălcarea dispozițiilor constituționale ale art. 1 alin. (3) privind statul de drept, art. 44 alin. (1), (2) și (3) privind dreptul de proprietate privată și celor ale art. 53 referitoare la restrângerea exercițiului unor drepturi sau al unor libertăți.
1. Examinând excepția de neconstituționalitate, din perspectiva criticilor formulate de autorii acesteia, Curtea constată că prevederile art. 45 alin. (3)-(6) din
Legea cadastrului și a publicității imobiliare nr. 7/1996
contravin dispozițiilor referitoare la dreptul de proprietate privată, prevăzut de art. 44 din Constituție, pentru următoarele considerente:
Proprietatea comună este acea modalitate a proprietății ce se caracterizează prin faptul că dreptul de proprietate aparține concomitent asupra aceluiași bun sau asupra aceleiași mase de bunuri mai multor titulari care exercită, tot concomitent, atribuțiile conferite de dreptul de proprietate asupra bunului sau bunurilor care formează obiectul drepturilor lor. Din punct de vedere al regimului juridic, proprietatea comună pe cote-părți se împarte în coproprietate obișnuită și temporară și coproprietate forțată și perpetuă.
Referitor la cazul coproprietății forțate asupra dotărilor și utilităților comune dintr-un imobil cu mai multe locuințe, incident în prezenta speță fiind acoperișul, Curtea constată că, potrivit
art. 3 lit. c) din Legea nr. 230/2007
privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari, obiectul proprietății comune forțate îl constituie toate părțile dintr-un condominiu care nu sunt apartamente sau spații cu altă destinație decât aceea de locuință.
Și prevederile
art. 649 din Legea nr. 287/2009
privind Codul civil arată ce părți comune fac obiectul coproprietății forțate din clădirile cu mai multe etaje sau apartamente.
Astfel, potrivit acestui articol, "(1) Sunt considerate părți comune, în măsura în care prin lege ori prin act juridic nu se prevede altfel:
a) terenul pe care se află clădirea, compus atât din suprafața construită, cât și din cea neconstruită necesară, potrivit naturii sau destinației construcției, pentru a asigura exploatarea normală a acesteia; pentru eventuala suprafață excedentară proprietarii sunt titularii unei coproprietăți obișnuite;
b) fundația, curtea interioară, structura, structura de rezistență, pereții perimetrali și despărțitori dintre proprietăți și/sau spațiile comune, acoperișul, terasele, scările și casa scărilor, holurile, pivnițele și subsolurile necompartimentate, rezervoarele de apă, centralele termice proprii și ascensoarele;
c) instalațiile de apă și canalizare, electrice, de telecomunicații, de încălzire și de gaze de la branșament/racord până la punctul de distribuție către părțile aflate în proprietate exclusivă, canalele pluviale, paratrăsnetele, antenele colective, precum și alte asemenea părți;
d) alte bunuri care, potrivit legii sau voinței părților, sunt în folosință comună.
(2) Coșurile de fum și de aerisire, precum și spațiile pentru spălătorii și uscătorii sunt considerate părți comune exclusiv pentru coproprietarii care utilizează aceste utilități în conformitate cu proiectul clădirii."
Toate aceste părți comune sunt administrate de către asociația de proprietari, prin hotărâri luate cu votul majorității proprietarilor locuințelor din clădire.
*) Conținutul prevederilor
art. 45 alin. (3)-(6) din Legea nr. 7/1996
Articolul 39
prevede chiar și modalitatea de folosire a proprietății comune forțate de către terți, persoane fizice sau persoane juridice, de drept public ori de drept privat, cu acordul majorității proprietarilor membri ai asociației și al proprietarilor direct afectați de vecinătate, în baza unui contract de închiriere, ceea ce nu presupune, însă, încheierea de acte de dispoziție asupra bunurilor proprietate comună forțată.
În aceste condiții, Curtea constată că, fiind vorba de acte de administrare și nu de dispoziție, prevederile
art. 39 din Legea nr. 230/2007
reglementează acordul de voință al majorității proprietarilor și a celor direct afectați de vecinătate ca o condiție peremptorie de folosire de către terți a spațiilor proprietate comună forțată. Această formă de coproprietate se menține independent de voința coproprietarilor, deoarece poartă asupra unor bunuri accesorii al căror regim juridic este legat indispensabil de cel al bunului principal pe care îl urmează. Caracterul indivizibil al bunurilor accesorii pentru mai multe bunuri principale care aparțin unor titulari diferiți presupune asigurarea caracterului perpetuu al coproprietății asupra bunurilor accesorii. Fiecare coproprietar al proprietății forțate poate să exercite folosința asupra tuturor bunurilor care fac obiectul acesteia, fără a aduce, însă, atingere dreptului celorlalți coproprietari.
În acest sens,
art. 647 alin. (1) din Legea nr. 287/2009
privind Codul civil stipulează că "Fiecare coproprietar poate exercita folosința bunului comun, cu condiția să respecte destinația acestuia și să permită exercitarea folosinței de către ceilalți coproprietari."
Așadar, niciun act de dispoziție nu poate să aibă ca obiect exclusiv cota-parte indiviză din coproprietatea forțată decât odată cu înstrăinarea bunului principal, astfel cum prevede și
art. 651 din Legea nr. 287/2009
privind Codul civil, potrivit căruia "Cota-parte din dreptul de proprietate asupra părților comune are caracter accesoriu în raport cu dreptul de proprietate asupra spațiului din clădire care constituie bunul principal; înstrăinarea sau ipotecarea cotei-părți nu se va putea face decât odată cu dreptul asupra spațiului care constituie bunul principal."
Așa fiind, nu se poate vorbi de coproprietate forțată și perpetuă, fără a avea în vedere proprietatea exclusivă asupra bunurilor principale pe lângă care cele aflate în coproprietate forțată sunt accesorii.
De altfel, din moment ce dreptul de coproprietate forțată are un caracter accesoriu, el nu se poate transmite, ipoteca sau valorifica într-un alt mod decât împreună și nemijlocit cu dreptul de proprietate asupra bunului principal.
Curtea constată că, prin adoptarea
art. 45 alin. (3) din Legea nr. 7/1996
are o nouă reglementare, instituindu-se un regim derogatoriu de la regimul general al coproprietății forțate din condominii, în sensul că aceasta este transformată într-o coproprietate obișnuită, iar înstrăinarea sau ipotecarea se poate realiza dacă există o majoritate de două treimi din numărul coproprietarilor. Această reglementare vine în contradicție cu prevederile alin. (2) al art. 45, potrivit cărora dreptul de proprietate comună forțată asupra părților comune ale unui imobil se valorifică numai împreună cu dreptul de proprietate exclusivă care poartă asupra acestuia sau a unei părți determinate din acesta.
Dacă regula o constituie înstrăinarea coproprietății forțate odată cu bunul principal,
art. 45 din Legea nr. 7/1996
prevede o derogare de la acest principiu, în sensul că unele părți din coproprietatea forțată pot fi înstrăinate cu acordul a 2/3 dintre coproprietari, fiind schimbat astfel regimul juridic al acestora. Dacă, într-adevăr, legiuitorul a instituit o astfel de excepție, Curtea constată că regimul juridic al bunurilor coproprietate forțată nu poate fi schimbat decât cu consimțământul tuturor proprietarilor din clădire.
Așa fiind, Curtea constată că înstrăinarea coproprietății forțate cu votul majorității de 2/3 dintre proprietari echivalează practic cu o vânzare a bunului altuia, fără a exista consimțământul proprietarilor care nu au votat sau au votat împotrivă, având drept consecință încălcarea dispozițiilor art. 44 din Constituție.
În argumentarea necesității introducerii prevederilor de lege criticate prin
Legea nr. 170/2010 , inițiatorii acestui act normativ au susținut și armonizarea reglementării criticate cu prevederile
art. 658 din Legea nr. 287/2009
privind Codul civil.
Curtea constată că, chiar dacă reglementarea
art. 45 din Legea nr. 7/1996
este identică cu cea din
art. 658 din Legea nr. 287/2009
privind Codul civil, aceasta nu constituie un argument în motivarea adoptării unei legi care încalcă un drept fundamental al omului, și anume dreptul de proprietate.
Totodată, Curtea constată că prin completarea
art. 45 din Legea nr. 7/1996
de către
nu se are în vedere, practic, modificarea
Legii nr. 7/1996 , care are un alt obiect de reglementare, și anume "cadastru și publicitate imobiliară", ci doar posibilitatea asociațiilor de proprietari de a schimba regimul juridic al bunurilor coproprietate forțată, cu votul a 2/3 dintre proprietari. Cel mult, reglementarea criticată putea să completeze
art. 39 din Legea nr. 230/2007 , având în vedere destinația părților comune, în sensul că, în unanimitate, proprietarii unui condominiu pot înstrăina unele părți comune din imobil ce ar pune în valoare construcția respectivă și nu ar afecta rezistența construcției și funcționalitatea utilităților comune.
Așadar, legiuitorul nu ar putea dispune modalitatea de înstrăinare a unor părți comune de folosință, atât timp cât acestea au regimul juridic al coproprietății forțate, fără consimțământul tuturor proprietarilor.
Pentru toate aceste considerente, Curtea constată că prevederile
art. 45 alin. (3)-(6) din Legea nr. 7/1996
contravin dispozițiilor constituționale ale art. 44 alin. (1), (2) și (3), precum și ale art. 1 din Primul Protocol adițional la Convenția pentru apărarea drepturilor omului și a libertăților fundamentale.
2. De asemenea, Curtea constată că, în temeiul art. 53 din Constituție, exercițiul unor drepturi sau libertăți poate fi restrâns numai prin lege și numai dacă se impune, după caz, pentru apărarea securității naționale, a ordinii, a sănătății ori a moralei publice, a drepturilor și a libertăților cetățenilor, desfășurarea instrucției penale, prevenirea consecințelor unor calamități naturale, ale unui dezastru ori ale unui sinistru deosebit de grav. Restrângerea poate fi dispusă numai dacă este necesară într-o societate democratică, iar măsura trebuie să fie proporțională cu situația care a determinat-o, să fie aplicată în mod nediscriminatoriu și fără a aduce atingere existenței dreptului sau a libertății.
Or, Curtea constată că prevederile
art. 45 alin. (3)-(6) din Legea nr. 7/1996
contravin acestor dispoziții constituționale deoarece, prin modalitatea de încetare a destinației de folosință comună pentru bunurile ce fac obiectul coproprietății forțate din clădirile cu mai multe etaje sau apartamente, cu acordul majorității de 2/3 din numărul coproprietarilor, se aduce atingere însăși esenței dreptului de proprietate al celorlalți coproprietari, care nu votat sau nu au fost de acord cu această măsură.
3. În sfârșit, Curtea consideră că nu poate fi primită susținerea autorilor excepției potrivit căreia textul de lege criticat contravine dispozițiilor art. 1 alin. (3) din Constituție, întrucât prin redactarea sa mult prea vagă și imprecisă, acesta "nu determină momentul în care operează transferul dreptului de proprietate de la proprietarul care nu a fost de acord cu respectivul transfer, moment ce, în mod necesar, trebuia raportat la justa despăgubire generată de pierderea dreptului de proprietate pe cale silită".
Dimpotrivă, Curtea constată că prevederile de lege apreciate ca fiind neconstituționale reglementează în mod precis modalitatea de încetare a destinației de folosință comună pentru părțile comune indivize din clădirile cu mai multe etaje sau apartamente, precum și modul de înstrăinare sau ipotecare a acestora, care se poate hotărî cu o majoritate de două treimi din numărul coproprietarilor, încălcând, astfel, așa cum am arătat, dispozițiile constituționale ale art. 44 privind dreptul de proprietate privată și art. 53 referitor la restrângerea exercițiului unor drepturi sau al unor libertăți.
Pentru motivele expuse, în temeiul art. 146 lit. d) și al art. 147 alin. (4) din Constituție, precum și al art. 1-3, al art. 11 alin. (1) lit. A.d) și al
art. 29 din Legea nr. 47/1992 , cu majoritate de voturi,
CURTEA CONSTITUȚIONALĂ
În numele legii
DECIDE:
Admite excepția de neconstituționalitate ridicată de municipiul Brașov, ca persoană juridică de drept public, prin primar, și de primarul municipiului Brașov, în calitate de autoritate executivă a administrației publice locale a municipiului Brașov, în Dosarul nr. 7.936/62/2009 al Tribunalului Brașov - Secția comercială și de contencios administrativ și constată că prevederile art. 45 alin. (3)-(6) din
Legea cadastrului și a publicității imobiliare nr. 7/1996
sunt neconstituționale.
Definitivă și general obligatorie.
Decizia se comunică președinților celor două Camere ale Parlamentului și Guvernului.
Pronunțată în ședința publică din data de 15 noiembrie 2011.
PREȘEDINTE,
ACSINTE GASPAR
Magistrat-asistent,
Ingrid Alina Tudora
*
OPINIE SEPARATĂ
În dezacord cu soluția pronunțată de Curtea Constituțională cu majoritate de voturi prin Decizia nr. 1.514 din 15 noiembrie 2011, consider că excepția de neconstituționalitate a dispozițiilor art. 45 alin. (3)-(6) din
Legea cadastrului și a publicității imobiliare nr. 7/1996
trebuia respinsă pentru următoarele motive:
Prevederile de lege criticate instituie, în cazul unui imobil cu construcție - condominiu, o excepție de la principiul potrivit căruia dreptul de proprietate comună forțată și perpetuă pe părțile comune ale unui imobil se valorifică numai împreună cu dreptul de proprietate exclusivă care poartă asupra acestuia sau a unei părți determinate din acesta, principiu cuprins în dispozițiile art. 45 alin. (2) din lege. Or, din moment ce legiuitorul a consacrat acest principiu prin lege, reglementarea unor excepții de la această regulă reprezintă o problemă de legiferare, care este de competența exclusivă a autorității legiuitoare, astfel cum rezultă din art. 61 alin. (1) din Constituție.
Din analiza dispozițiilor constituționale ale art. 44 rezultă că legiuitorul este în măsură să stabilească atât conținutul, cât și limitele dreptului de proprietate. Așadar, prin dispozițiile de lege criticate legiuitorul instituie - în deplin acord cu norma constituțională invocată - posibilitatea încetării destinației de folosință comună pentru părțile comune din clădirile cu mai multe etaje sau apartamente, hotărâre care poate fi luată cu o majoritate de două treimi din numărul coproprietarilor.
Analizând prevederile de lege criticate, consider că acestea nu încalcă dispozițiile art. 44 din Constituție, referitoare la dreptul de proprietate, deoarece în cazul încetării destinației de folosință comună pentru părțile comune din clădirile cu mai multe etaje sau apartamente devin aplicabile dispozițiile privitoare la coproprietatea obișnuită și temporară. Chiar dacă hotărârea de încetare a destinației de folosință comună pentru părțile comune și hotărârea de înstrăinare sau ipotecare (cu toate că devin aplicabile dispozițiile privitoare la coproprietatea obișnuită și temporară), pot fi luate cu o majoritate de două treimi din numărul coproprietarilor, consider că această posibilitate legală este justificată de echilibrul care trebuie să existe între interesul particular și interesul grupului de particulari, care nu-și pot valorifica dreptul de proprietate.
Măsura legislativă cuprinsă de
art. 45 alin. (3)-(6) din Legea nr. 7/1996
și de art. 658 din noul Cod civil nu este disproporționată în raport cu scopul urmărit. Hotărârea trebuie să fie motivată și coproprietarii care nu au votat ori, după caz, s-au opus la înstrăinare sau ipotecare au dreptul la o despăgubire justă, stabilită pe cale convențională ori, în caz de neînțelegere, pe cale judecătorească.
Rațiunea instituirii acestei prevederi legislative preluate apoi în Codul civil în art. 658 a fost determinată de necesitatea unui regim flexibil relativ la coproprietatea comună forțată și perpetuă pe părțile comune ale unui imobil. Multiplicarea condominiilor a fost însoțită de un număr crescut de litigii relative la părțile comune care impuneau trecerea de la regula unanimității la cea a majorității.
De altfel, legislația română preia în ceea ce privește regimul juridic al coproprietății, inclusiv al dreptului de proprietate comună forțată și perpetuă pe părțile comune ale unui imobil, dispozițiile prevăzute de Legea nr. 10/1965 din Franța, care reglementează același domeniu (Loi 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriete des immeubles bâtis. Version consolidee au 16 mars 2011). Art. 26 al legii franceze conține dispoziții similare cu cele ale legislației române criticate pentru rațiunile invocate mai sus.
În concluzie, consider că atât dispozițiile art. 45 alin. (3)-(6) din
Legea cadastrului și a publicității imobiliare nr. 7/1996 , cât și dispozițiile art. 658 din noul Cod civil nu încalcă dreptul de proprietate, astfel cum este garantat de art. 44 din Constituție și de art. 1 din Protocolul nr. 1 la Convenția pentru apărarea drepturilor omului și a libertăților fundamentale.
Judecător, prof. univ. dr. Iulia Antoanella Motoc
Textul este prelucrat automat din sursa indicată; numerotarea și legăturile pot conține erori. Referințele subliniate duc la actele citate, așa cum au fost identificate de noi.